Via libera alla nuova “Legge urbanistica della Regione Lazio”: novità in materia di rigenerazione urbana e incentivi volumetrici

Via libera alla nuova “Legge urbanistica della Regione Lazio”: novità in materia di rigenerazione urbana e incentivi volumetrici

A cura di Avv. Daniele Bracci, Dott. Andrea Campiotti

La L.R. n. 12/2025, entrata in vigore il 1° agosto, interviene in modo ampio sul quadro legislativo regionale in materia di urbanistica, edilizia e governo del territorio, dando attuazione al “Decreto Salva Casa”

 

Con la recente Legge della Regione Lazio 30 luglio 2025, n. 12, recante “Semplificazioni e misure incentivanti il governo del territorio”, sono state approvate significative modifiche alla disciplina urbanistica ed edilizia regionale ed è stata data attuazione, a distanza di un anno, alle disposizioni contenute nel Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (conv. in Legge 24 luglio 2024, n. 105), noto come “Decreto Salva Casa”. Le principali novità riguardano, in particolare, le norme in materia di rigenerazione urbana, recupero di sottotetti e piani seminterrati a fini abitativi, tolleranze costruttive e ampliamenti volumetrici nonché di procedimenti di Valutazione d’impatto ambientale (VIA) e Valutazione Ambientale Strategica (VAS).

INDICE

• Rigenerazione urbana: nuovo regime temporale e incentivi volumetrici
• Mutamenti di destinazione d’uso
• Recupero di sottotetti e piani seminterrati
• Tolleranze costruttive e variazioni essenziali
• Simultaneità delle procedure VIA e VAS

 

Rigenerazione urbana: nuovo regime temporale e incentivi volumetrici  

La L.R. n. 12/2025 indice innanzitutto sulla disciplina in materia di rigenerazione urbana contenuta nella L.R. n. 7/2017, andando a innovare numerose disposizioni e, in particolare, i termini temporali riconosciuti ai Comuni per deliberare gli interventi rigenerativi (compresi quelli c.d. “diretti” ai sensi dell’art. 6 della L.R. n. 7/2017). Al riguardo, occorre menzionare l’introduzione del nuovo comma 2-bis dell’art. 1 della L.R. n. 7/2017 che prevede un complesso regime temporale variabile a seconda delle dimensioni del Comune:

• entro il termine perentorio di 90 giorni dalla data di entrata in vigore della disposizione in esame, i Comuni (ad eccezione di quelli ai quali è stato conferito l’esercizio di funzioni in materia di governo del territorio) con popolazione inferiore a 50 mila abitanti individuano “specifiche porzioni di territorio ovvero immobili nei quali, in ragione di particolari qualità di carattere storico, artistico urbanistico, paesaggistico, geomorfologico, ambientale ed architettonico, escludere o limitare gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 3 bis, 4, 5 e 6”; tale termine arriva a 120 giorni per i Comuni con oltre 50 mila abitanti e a 150 giorni per i Comuni con popolazione pari o superiore a 100 abitanti;
• fino alla scadenza dei predetti termini sono sospese le Segnalazioni Certificate d’Inizio Attività (SCIA) e le istanze per il rilascio dei Permessi di costruire (Pdc) per gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 della L.R. n. 7/2017 (ad es. interventi di riqualificazione di complessi edilizi dismessi o inutilizzati, di miglioramento sismico o efficientamento energetico) presentate successivamente alla data di entrata in vigore della disposizione; ciò significa che tutte le SCIA e i Pdc depositati dopo il 31 luglio 2025 rimangono sospesi nelle more dell’adozione, da parte dei Comuni, delle delibere per gli interventi di rigenerazione;
• le SCIA e le istanze per il rilascio dei Pdc presentate prima della data di entrata in vigore della disposizione sono soggette alla disciplina previgente purché siano maturate le condizioni di cui all’art. 23, commi 1, 3 e 4 (c.d. SCIA consolidate) e dell’art. 20, comma 8, del D.P.R. n. 380/2001 (istanze di Pdc per le quali siano decorsi i termini per il silenzio-assenso); rimangono esclusi dalla previsione i mutamenti di destinazione d’uso da turistico a ricettivo che, in ogni caso, rimangono sospesi;
• una volta decorso un anno dalla scadenza dei termini, rispettivamente, di 90, 120 e 150 giorni (a seconda della popolazione), i Comuni possono aggiornare le precedenti delibere. 

La nuova legge regionale modifica poi l’art. 2 della L.R. n. 7/2017, concernente i “Programmi di rigenerazione urbana” approvati dai Comuni, i quali potranno riconoscere al soggetto privato che realizza opere pubbliche o che cede aree all’Amministrazione nuove volumetrie da realizzare su aree trasformate o su aree libere o modificare la destinazione di zona di aree anche libere e ciò “indipendentemente dal recupero degli edifici esistenti”. Inoltre, diventa “eventuale” l’indicazione all’interno dei programmi di rigenerazione urbana della quota di alloggi da destinare a edilizia residenziale pubblica. 

 

Mutamenti di destinazione d’uso

La L.R n. 12/2015 interviene anche sulla disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso contenuta nell’art. 4 della L.R. n. 7/2017, riconoscendo ai Comuni la possibilità di approvare entro il 31 dicembre 2025, previa acquisizione del titolo abilitativo, interventi di ristrutturazione edilizia (compresa la demolizione e ricostruzione) di singoli edifici o di almeno il 60% degli stessi per una superficie lorda complessiva massima di 15 mila mq, con mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001 (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale). Se la delibera comunale non interviene entro il 31 dicembre 2025, gli interventi si applicano in via diretta, con mutamento di destinazione d’uso tra categorie compatibili ai sensi dell’art. 3, comma 6 della L.R. n. 7/2017 (residenziale, turistico-ricettiva, direzionale e commerciale limitatamente alle attività di vicinato oppure produttivo, direzionale e commerciale nelle ipotesi di medie e grandi strutture di vendita), agli edifici esistenti per una superficie lorda non superiore a 1500 mq nei Comuni fino a 10 mila abitanti e comunque non superiore a 2000 mq nei Comuni con più di 10 mila abitanti, purché nell’ambito di consorzi industriali e di piani degli insediamenti produttivi oppure nelle zone individuate come insediamenti urbani storici. 

 

Recupero di sottotetti e piani seminterrati 

La nuova legge regionale aggiorna altresì i parametri indicati dall’art. 2 della L.R. n. 13/2009 per il recupero dei sottotetti a fini abitativi e turistico-ricettivi, ponendo alcune condizioni: 

• l’edificio dove è ubicato il sottotetto deve essere stato realizzato legittimamente o successivamente condonato;
• l’immobile cui afferisce il sottotetto deve essere utilizzato come prima casa un periodo di almeno 10 anni;
• il “rapporto aeroilluminante”, vale a dire il rapporto tra la superficie finestrata apribile del sottotetto e la sua superficie calpestabile, deve essere pari o superiore a 1/16. 

Altra novità riguarda la data entro la quale i sottotetti devono essere stati legittimamente realizzati o condonati, che passa dal 1° giugno 2017 al 30 maggio 2025, ossia la data di entrata in vigore della “Legge Salva Casa”, il che allarga in modo considerevole la possibilità di recuperare sottotetti a fini abitativi o turistico-ricettivi, che prima non rientravano nei termini normativi. 

La L.R. n. 12/2025 apporta poi poche ma significative modifiche alla disciplina relativa al recupero dei piani interrati, seminterrati e a livello terra di cui all’art. 25 della L.R. n. 38/1999. Le nuove disposizioni consentono il recupero dei locali seminterrati, anche attraverso opere di sbancamento, a condizione che sia garantita sufficientemente l’illuminazione e l’areazione dell’immobile. 

Le altezze minime interne nette per tali immobili sono fissate in:

• 2,40 m per i locali destinati ad uso residenziale “o a funzioni ad essa assimilabili”, uffici e attività turistico-ricettive;
• 3,00 m per i locali a destinazione commerciale. 

 

Tolleranze costruttive e variazioni essenziali

La L.R. n. 12/2015 è intervenuta anche sulla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’art. 11 della L.R. n. 15/2008, aumentando dal 2% al 15% il limite entro il quale può considerarsi “parziale difformità” e quindi sanabile. Inoltre, la tolleranza relativa alla modifica della sagoma dell’edificio è ora stabilita nel limite del 15% e si applica anche alle variazioni relative a sporgenze e rientranze. 

È mutata inoltre la disciplina relativa alle altezze: con la nuova Legge regionale si considera “modifica essenziale” rispetto al progetto approvato l’incremento di 1,5 m in altezza per gli edifici fino a quattro piani o il 10% per quelli oltre i quattro piani, a condizione, tuttavia, che il numero complessivo dei piani resti invariato. 

 

Simultaneità delle procedure di VIA e VAS

Occorre infine menzionare un’ulteriore modifica, di carattere procedimentale, contenuta nell’art. 6 della L.R. n. 12/2025, volta a garantire, in una logica di massima semplificazione, il coordinamento dei procedimenti di Valutazione d’impatto ambientale (VIA) e Valutazione ambientale strategica (VAS) nelle ipotesi in cui il progetto sia sottoposto a entrambe le procedure. Tali procedimenti potranno svolgersi in forma simultanea, in un’unica sede, e quindi concludersi con l’approvazione di un provvedimento unico.