OPERA DIFFORME DAL PIANO REGOLATORE GENERALE: E’ VALIDO IL CONTRATTO DI APPALTO?

Con sentenza n. 26952 del 22 ottobre 2019, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione si è occupata della questione della validità di un contratto di appalto avente ad oggetto l’esecuzione di un’opera non conforme al piano regolatore vigente.
Nel caso di specie, la Corte di Appello di Perugia, pur evidenziando la sussistenza, in capo all’appaltatore, dell’onere di verificare la conformità dell’opera affidatagli alle norme urbanistico-edilizie applicabili, non aveva riscontrato alcun profilo di nullità, dal momento che l’unica difformità rilevata era comunque venuta meno ex post a seguito dell’approvazione, da parte del Comune competente, di modifiche al P.R.G. che avevano eliminato i vincoli preesistenti sull’area.
Tale valutazione non è stata condivisa dalla Suprema Corte che ha accolto due motivi di ricorso con i quali la committente aveva lamentato che la sentenza d’appello, da un lato, aveva omesso di considerare che l’opera eseguita non era suscettibile di sanatoria ex post e, dall’altro, non aveva sanzionato l’inadempimento dell’appaltatore per non aver verificato, prima dell’inizio dei lavori, che questi ultimi fossero rispettosi delle vigenti prescrizioni del piano regolatore.
Ebbene, la Corte di Legittimità ha affermato che la pacifica circostanza che l’intervento eseguito dall’Impresa appaltatrice non rispettasse il P.R.G. comportava la nullità del contratto in linea con il principio, più volte espresso in giurisprudenza, secondo cui: «Il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un’opera senza la prescritta concessione edilizia è nullo per illiceità dell’oggetto e la nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti sin dall’origine, senza che rilevi l’eventuale ignoranza delle parti circa il mancato rilascio della concessione, ignoranza comunque inescusabile, attesa la grave colpa di ciascun contraente, che avrebbe potuto verificare, con l’ordinaria diligenza, la reale situazione del bene dal punto di vista amministrativo» (CASS., 20 novembre 2012, n. 20301; CASS., 21 febbraio 2007 n. 4015; CASS., 30 agosto 2018, n. 21418).
Né la sanzione di nullità avrebbe potuto essere scongiurata per il fatto che l’immobile costruito avesse beneficiato in seguito di un condono edilizio, e ciò in virtù di un’ulteriore principio giurisprudenziale che ha spiegato che «il contratto di appalto per la costruzione di un’opera senza la concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt.1346 e 1418 c.c., per illiceità dell’oggetto, sicché non è suscettibile di convalida stante il disposto di cui all’art.1423 c.c., né tale nullità è sanabile retroattivamente in virtù di condono edilizio, onde l’appaltatore non può pretendere, in forza di quel contratto, il corrispettivo pattuito» (CASS., 20 aprile 2016, n. 7961; CASS., 24 giugno 2011, n. 13969).
Sulla scorta di tali indicazioni, la Suprema Corte ha, quindi, rinviato la controversia alla Corte di Appello umbra, cui ha prescritto il seguente principio: «In tema di contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione edilizia, occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e parziale. Nel primo caso, che si verifica ove l’edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l’opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione, con conseguente nullità del detto contratto per illiceità dell’oggetto e violazione di norme imperative; nel secondo, invece, che ricorre quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, tale nullità non sussiste».