Valore dei documenti contabili sottoscritti dall’amministratore del condominio committente nei confronti dell’appaltatore.

Valore dei documenti contabili sottoscritti dall’amministratore del condominio committente nei confronti dell’appaltatore

A cura di Avv. Ugo Altomare, Avv. Fabrizio Vomero 

 

Con ordinanza n. 30266 del 25 novembre 2024, la Corte di Cassazione ha chiarito il valore, nei confronti dell’appaltatore, della contabilità di appalto sottoscritta dall’amministratore del condominio committente.

 

 

 

 

Nel caso esaminato, un’impresa aveva chiesto ed ottenuto dal Tribunale di Genova un decreto ingiuntivo relativo al saldo delle opere effettuate in favore di un condominio sulla base del contratto di appalto (e delle successive modifiche) e di un documento contabile sottoscritto dall’amministratore condominiale.

Il condominio aveva proposto opposizione al decreto, deducendo che parte dei lavori non erano stati realizzati (in particolar modo, lo smontaggio dei ponteggi) e che, in ogni caso, l’opera presentava vizi e difetti; sulla base di tali motivazioni, il condominio aveva chiesto, in via riconvenzionale, la restituzione delle somme corrisposte per i lavori non svolti, oltre al risarcimento dei danni. 

Il Tribunale di Genova aveva respinto l’opposizione con sentenza, in seguito, integralmente modificata dalla Corte d’Appello di Genova, che aveva revocato il decreto ingiuntivo e accolto la domanda riconvenzionale.

La sentenza d’appello è stata impugnata dall’Impresa dinanzi alla Suprema Corte. Il ricorrente ha, tra l’altro, dedotto che la Corte genovese avrebbe errato nel non attribuire il valore di ricognizione di debito alla contabilità dei lavori redatta dal D.L. e sottoscritta per accettazione dell’amministratore del condominio committente. Invero, secondo la sentenza d’appello, l’accettazione della contabilità non escludeva il diritto di verifica dell’opera ex art. 1665 c.c. da parte del committente e la conseguente possibilità per il medesimo di contestare la quantità dei lavori e i relativi prezzi.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. 

I Giudici di Piazza Cavour hanno riconosciuto che la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che, mentre le fatture dell’appaltatore, in quanto documenti fiscali provenienti dalla parte stessa, non costituiscono idonea prova dell’ammontare del credito per le opere eseguite, la contabilità redatta dallo stesso appaltatore o dal direttore dei lavori può assumere valore probatorio nel solo caso in cui risulti che essa sia stata portata a conoscenza del committente e che questi l’abbia accettata senza riserve (cfr. Cass., n. 14399/2024).

Tuttavia, trattandosi nel caso in esame di lavori di straordinaria amministrazione, l’amministratore, che agisce come mandatario dei condomini, non può validamente porre in essere una ricognizione di debito senza esservi espressamente autorizzato dal condominio (cfr. Cass., n. 9389/2019). Infatti, secondo la sentenza in commento, «i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (cfr. Cass. n. 20136/2017; v. anche Cass. n. 2807 del 2017)».

Per la stessa ragione, la Suprema Corte ha rigettato il motivo di ricorso con cui l’impresa contestava la sentenza d’appello nella parte in cui aveva ritenuto il difetto di potere rappresentativo dell’amministratore nel pattuire, in un atto modificativo del contratto d’appalto originario, un compenso aggiuntivo in favore dell’appaltatore.