Concessioni demaniali: il TAR Lazio chiarisce i presupposti del procedimento di delimitazione dei confini demaniali ai sensi dell’art. 32 del Codice della Navigazione.

Concessioni demaniali: il TAR Lazio chiarisce i presupposti del procedimento di delimitazione dei confini demaniali ai sensi dell’art. 32 del Codice della Navigazione.

A cura di Avv. Daniele Bracci e Dott. Alberto Boscarato

Con sentenza n. 1164, del 20 gennaio 2026, il TAR Lazio definisce nuovi scenari nei rapporti fra gli operatori del settore balneare, fornendo uno strumento di difesa attiva per chi gestisce o possiede aree limitrofe al demanio marittimo. Al centro della disputa vi è il concetto, spesso sfuggente, di “dividente demaniale”: ossia la linea di confine fra demanio marittimo e proprietà privata. Una linea immaginaria che l’Amministrazione vorrebbe fissa e incontestabile, ma che la realtà tecnica e giuridica ci consegna come fluida, incerta e, soprattutto, ridiscutibile.

 

INDICE

• Il limite al potere repressivo del Comune in assenza di delimitazione
• SID e Catasto: strumenti non probatori 
• L’incertezza del confine come leva per l’operatore

 

 

 

Il limite al potere repressivo del Comune in assenza di delimitazione  

La controversia esaminata dal TAR Lazio riguarda l’impugnazione da parte di una società titolare di una concessione demaniale marittima contro il Comune di Anzio, il quale aveva intimato lo sgombero di un’area di quasi 600 metri quadri, ritenendola abusivamente sottratta alla pubblica fruizione e alla concessione limitrofa. 

Il nocciolo della questione risiede nella motivazione con cui i giudici hanno annullato il provvedimento, ossia l’illegittimità dell’ordine di ripristino emesso in costanza di una oggettiva incertezza sui confini.

Il Tribunale Amministrativo ha stabilito un principio importante: il potere esecutivo della P.A., ossia, in questo caso, l’ordine di sgombero diretto, si arresta quando non vi è certezza assoluta sulla demanialità dell’area. In presenza di un ragionevole dubbio sull’esatta collocazione del confine, l’Amministrazione non può agire d’imperio, ma ha l’onere di attivare il procedimento formale di delimitazione del demanio marittimo previsto dall’articolo 32 del Codice della Navigazione. Questo passaggio non si traduce una mera formalità burocratica, tale procedimento richiede infatti il contraddittorio formale con le parti interessate. 

 

SID e Catasto: strumenti non probatori 

L’incertezza, spesso temuta, diviene qui mezzo di contesa del concessionario o del proprietario frontista. Come ben evidenziato nella sentenza, il Comune si è basato sulle risultanze del SID (Sistema Informativo Demanio Marittimo) e del Catasto per presumere la demanialità dell’area. Tuttavia, è noto agli esperti del settore — e la sentenza lo conferma implicitamente accogliendo le tesi difensive — che tali strumenti non hanno valore probatorio assoluto. Il Catasto, nato con finalità squisitamente fiscali, non fornisce piena prova della proprietà e le sue mappe presentano sovente errori macroscopici o scostamenti significativi rispetto alla realtà dei luoghi. Ancor più fallace può risultare il SID, che altro non è che una trasposizione digitale di quelle stesse scritture catastali, spesso prive di una corretta georeferenziazione o basate su punti di riferimento effimeri ormai scomparsi.

È questo il punto cruciale. La linea di confine demaniale, in assenza di titoli certi, è determinata tecnicamente dalla c.d. dividente demaniale, definita fumosamente come “linea di inviluppo delle mareggiate ordinarie”. Un criterio che risente dell’evoluzione morfologica della costa, dell’erosione, delle opere antropiche e persino dei diversi ordinamenti degli Stati preunitari. Ne deriva che ampie porzioni di territorio, oggi considerate pacificamente demaniali dall’ente pubblico, e magari lasciate improduttive o contese, potrebbero non esserlo affatto, o potrebbero avere confini ben diversi da quelli tracciati sui rilievi catastali effettuati decenni fa.

 

L’incertezza del confine come leva per l’operatore

La sentenza del TAR Lazio illumina proprio questa vulnerabilità dell’azione amministrativa. Il Comune aveva ordinato lo sgombero basandosi su una presunta occupazione sine titulo, ma senza aver mai concluso quel procedimento di delimitazione che è l’unica sede legale per accertare dove finisce la proprietà privata e inizia quella pubblica. I giudici hanno censurato l’operato dell’ente locale che, pur riconoscendo l’esistenza della criticità sulla dividente, ha preteso di esercitare poteri repressivi prima di aver fatto chiarezza.

Per l’operatore attento, il messaggio è chiaro: l’estensione della propria area operativa non è un dato immutabile. Spesso, i confini tracciati decenni or sono non rispecchiano l’attuale morfologia o la legittima catena dei titoli di proprietà. La giurisprudenza ci dice che l’Amministrazione non può demanializzare aree laddove il privato è in grado di insinuare il dubbio tecnico sulla correttezza delle mappe.

Azioni mirate, supportate da perizie tecniche efficaci, possono portare a rivalutazioni favorevoli dei confini. Ciò può tradursi nel consolidamento della proprietà privata su aree ritenute demaniali o, per i concessionari, nella ridefinizione degli spazi effettivamente utilizzabili, bloccando pretese di ripristino o sanzioni illegittime.

In conclusione, la sentenza 1164/2026 ci restituisce il concetto di dividente demaniale come un giuridicamente complesso, fondato su definizioni e mezzi di prova risalenti, la cui determinazione non può essere unilaterale. L’imprenditore che investe nella verifica rigorosa dei propri confini, sfidando l’inerzia o l’approssimazione delle mappe catastali, non sta solo difendendo un diritto, ma sta potenzialmente ampliando il perimetro della propria attività. L’incertezza amministrativa, se gestita con competenza legale e rigore tecnico, cessa di essere un rischio per diventare una leva di valore.