EMERGENZA COVID-19: LE RICADUTE SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE

a cura degli Avv.ti Ugo Altomare e Carmela Benedetta Repaci

Le recenti disposizioni volte a contenere l’emergenza sanitaria da COVID-19, emanate con D.L. n. 6 del 23.3.2020, convertito in Legge 5.3.2020 e successivi Decreti Attuativi della Presidenza del Consiglio dei Ministri e le conseguenti restrizioni necessitate dalla esigenza di arginare la grave diffusione della pandemia in corso hanno inevitabilmente avito riflessi sull’economia e precluso a molti esercenti attività commerciali di potere proseguire nelle attività in corso.

Durante il periodo di vigenza delle misure di contenimento, gli esercenti interessati dal provvedimento che dispone, a tutela della salute dei cittadini, la chiusura dei loro esercizi, non producendo fatturato potrebbero inevitabilmente avere difficoltà nel far fronte alle obbligazioni di pagamento del canone di affitto dell’immobile presso il quale viene svolta l’attività.

Sul pagamento dei canoni di locazione il Governo è intervenuto con l’art. 65 del D.L. n. 18 del 17 marzo 2020, prevedendo il riconoscimento per i soggetti esercenti attività d’impresa di un credito d’imposta – per l’anno 2020- nella misura del 60 % dell’ammontare del canone di locazione del mese di marzo 2020 relativamente ad immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

Si pone, tuttavia, il problema di comprendere quali possano essere i rimedi attuabili dal conduttore dell’immobile a fronte di una situazione di oggettiva difficoltà in cui gli è preclusa la possibilità di svolgere l’attività in funzione della quale lo stesso si è impegnato con la sottoscrizione del contratto di locazione.

L’art. 1256 c.c. prevede che l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa definitivamente impossibile. Fattispecie che, tuttavia, non pare ad oggi invocabile alla luce delle temporaneità dei provvedimenti sopra citati.

Nell’ipotesi di impossibilità temporanea, finché l’impossibilità perdura, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Anche nell’ipotesi di impossibilità temporanea, l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.

Sul punto, si veda la pronuncia della Corte di Cassazione n. 6594 del 2012, la quale chiarisce che “l’impossibilità sopravvenuta che libera dall’obbligazione (se definitiva) o che esonera da responsabilità per il ritardo (se temporanea), deve essere obiettiva, assoluta e riferibile al contratto e alla prestazione ivi contemplata, e deve consistere non in una mera difficoltà, ma in un impedimento, del pari obiettivo e assoluto, tale da non poter essere rimosso, a nulla rilevando comportamenti di soggetti terzi rispetto al rapporto. Di conseguenza, coordinando fra loro le suddette componenti oggettive e soggettive che regolano la responsabilità per inadempimento, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione produce gli effetti estintivi o dilatori anzi detti se deriva da una causa avente natura esterna e carattere imprevedibile e imprevedibile secondo la diligenza media”.

Dunque, perché sia integrato l’art. 1256 c.c. è necessario che l’impossibilità sia qualificata dai caratteri della imprevedibilità, obiettività e assolutezza, come nel caso del c.d. factum principis.

Per factum principis deve intendersi un’ipotesi di forza maggiore che ricorre quando determinati provvedimenti legislativi o amministrativi, emanati dopo la conclusione del contratto per interessi generali (come appunto la tutela della salute pubblica), rendano oggettivamente impossibile l’esecuzione della prestazione, in modo temporaneo o definitivo, indipendentemente dalla volontà dei soggetti obbligati.

Secondo consolidata giurisprudenza, affinché un ordine o un divieto emanato dall’autorità sia configurabile quale factum principis, “è necessario che l’ordine o il divieto dell’autorità sia configurabile come un fatto totalmente estraneo alla volontà dell’obbligato e ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza, il che vuoi dire che, di fronte all’intervento dell’autorità, il debitore non deve restare inerte nè porsi in condizione di soggiacervi senza rimedio, ma deve, nei limiti segnati dal criterio dell’ordinaria diligenza, sperimentare ed esaurire tutte le possibilità che gli si offrono per vincere e rimuovere la resistenza o il rifiuto della pubblica autorità”.

Sulla nozione di impossibilità, svincolata dalle singole prestazioni dedotte in contratto, si è espressa una recente sentenza della Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. III, 10 luglio 2018, n. 18047).

La richiamata pronuncia ha affermato il principio per cui “l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione”.

L’art. 1467 c.c. disciplina, nell’ambito dei contratti ad esecuzione continuata o periodica (c.d. di durata), l’ipotesi di sopravvenuta eccessiva onerosità della prestazione per il verificarsi di eventi straordinari o imprevedibili, comunque non imputabili al contraente. In simili ipotesi, la parte che deve la prestazione può domandare la risoluzione del contratto, sempre che la sopravvenuta onerosità non rientri nell’alea normale dello stesso.

La controparte ha, di contro, la possibilità di salvaguardare l’esistenza del vincolo contrattuale offrendo di ricondurre lo stesso ad equità (articolo 1467 comma 3 c.c.).

La ragione del rimedio è individuata nel sopravvenuto squilibrio patrimoniale, riferibile sia oggettivamente al valore economico originario della prestazione, sia soggettivamente all’adeguatezza della prestazione così come stabilita nel contratto, che consegue ad un’alterazione del rapporto di valore tra le due prestazioni in occasione di eventi straordinari o imprevedibili.

Il legislatore, dunque, ha inteso porre rimedio ad una situazione, non prevista al momento della conclusione del contratto, che sposta su un contraente gli esiti negativi di un rischio non legato alla normale alea contrattuale.

La valutazione dello squilibrio contrattuale, tuttavia, deve pur sempre essere condotta tenuto conto delle specifiche condizioni contrattuali e non può prescindere, quindi, da una disamina da compiersi caso per caso.

L’emergenza sanitaria legata alla attuale diffusione del COVID-19 ed i successivi provvedimenti adottati dal Governo, necessitati dalla imprescindibile tutela della salute della popolazione, tanto per la sua imprevedibilità quanto per la eccezionalità dell’evento potrebbero configurare l’ipotesi declinata dall’articolo 1467 c.c. quale presupposto di fatto per la sua applicazione.